Ação Reivindicatória vs. Ação de Reintegração de Posse - Qual a diferença?

No âmbito do direito imobiliário brasileiro, as ações reivindicatória e de reintegração de posse são instrumentos processuais utilizados para a proteção da propriedade e da posse, respectivamente. Embora ambas sejam ações que visam resguardar direitos relacionados a bens imóveis, elas possuem naturezas, fundamentos, objetivos e requisitos distintos. Abaixo, explico as principais diferenças:

1. Fundamento Jurídico

• Ação Reivindicatória:

  • Está prevista no art. 1.228 do Código Civil, que assegura ao proprietário o direito de usar, gozar, dispor e reivindicar a coisa de quem quer que a possua ou detenha injustamente.

  • Seu fundamento é o direito de propriedade. A ação busca recuperar o bem imóvel para o seu legítimo proprietário, que comprova ser o titular do domínio registrado no cartório de registro de imóveis.

  • Trata-se de uma ação real (ou seja, protege o direito real de propriedade) e é movida contra quem detém o imóvel de forma injusta, seja por posse, detenção ou ocupação indevida.

• Ação de Reintegração de Posse:

  • Está prevista nos arts. 1.210 e 1.211 do Código Civil, combinados com os arts. 560 a 566 do Código de Processo Civil (CPC).

  • Seu fundamento é a proteção da posse, independentemente de o possuidor ser ou não o proprietário. A posse é um direito autônomo, protegido mesmo contra o proprietário, desde que a posse seja legítima.

  • Trata-se de uma ação possessória, que visa restabelecer a posse perdida em razão de esbulho (retirada injusta da posse por ato ilícito, como invasão ou violência).

    
    

2. Objetivo da Ação

• Ação Reivindicatória:

  • O objetivo é recuperar a propriedade do bem imóvel, reconhecendo o direito de domínio do autor e determinando a restituição do bem por quem o detém injustamente.

  • É uma ação definitiva, que resolve a questão da titularidade do imóvel.

• Ação de Reintegração de Posse:

  • O objetivo é restaurar a posse perdida pelo autor em razão de um esbulho (como ocupação, invasão ou qualquer ato que prive o possuidor do exercício de sua posse).

  • Não discute a propriedade, mas apenas a posse, sendo uma ação de natureza protetiva e, frequentemente, mais célere, especialmente quando manejada com pedido de liminar.

    
    

3. Legitimidade Ativa

• Ação Reivindicatória:

  • Apenas o proprietário com título registrado (ou com prova inequívoca do domínio, como contrato de compra e venda com cadeia dominial clara) pode propor a ação.

  • Exige-se a comprovação do direito de propriedade, geralmente por meio da matrícula do imóvel no registro de imóveis.

• Ação de Reintegração de Posse:

  • Pode ser proposta por qualquer possuidor legítimo, seja ele proprietário ou não (como locatário, comodatário ou possuidor por usucapião em curso).

  • Não é necessário comprovar a propriedade, mas sim a posse anterior e o esbulho sofrido.

    
    

4. Requisitos para a Propositura

• Ação Reivindicatória:

  • O autor deve demonstrar:

    1. Propriedade do imóvel (comprovação do domínio, geralmente pela matrícula atualizada).

    2. Identificação do bem (descrição precisa do imóvel).

    3. Posse ou detenção injusta por parte do réu.

  • Não é necessário comprovar esbulho ou violência, apenas que o réu está na posse ou detenção indevida do bem.

• Ação de Reintegração de Posse:

  • O autor deve comprovar, nos termos do art. 561 do CPC:

    1. Posse anterior (o autor exercia a posse antes do esbulho).

    2. Esbulho (ato ilícito que privou o autor da posse, como invasão, violência ou clandestinidade).

    3. Data do esbulho (para verificar eventual prazo de prescrição ou possibilidade de liminar).

    4. Perda da posse (o autor foi efetivamente privado do bem).

  • A ação é cabível apenas em casos de esbulho possessório, não sendo aplicável quando a posse é meramente tolerada ou precária.

    
    

5. Prazo e Prescrição

• Ação Reivindicatória:

  • Não há prazo específico de prescrição para a ação reivindicatória, pois o direito de propriedade é imprescritível (art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil), salvo se o réu adquiriu o bem por usucapião.

  • Contudo, a ação pode ser limitada por situações como usucapião extraordinária ou ordinária, que extinguem o direito de propriedade do autor.

• Ação de Reintegração de Posse:

  • Deve ser proposta no prazo de um ano e um dia a contar do esbulho para que seja considerada uma ação possessória de força nova, permitindo o pedido de liminar (art. 558 do CPC).

  • Após esse prazo, a ação ainda é cabível (força velha), mas a obtenção de liminar é mais difícil, exigindo análise mais detalhada.

6. Exemplos Práticos

• Ação Reivindicatória:

  • Um proprietário descobre que seu terreno foi ocupado por terceiros que construíram uma casa sem autorização. Ele propõe a ação reivindicatória para recuperar o imóvel, comprovando sua propriedade com a matrícula.

• Ação de Reintegração de Posse:

  • Um agricultor que possui e cultiva um terreno há anos, mas sem registro formal, é expulso por invasores. Ele propõe a ação de reintegração de posse para retomar o imóvel, comprovando sua posse anterior e o esbulho sofrido.

Considerações Finais

A escolha entre a ação reivindicatória e a ação de reintegração de posse depende da situação fática e do direito que se busca proteger.

A ação reivindicatória é apropriada quando o autor tem a propriedade e deseja recuperá-la, enquanto a ação de reintegração de posse é indicada para proteger a posse perdida por esbulho, independentemente de o autor ser ou não proprietário. Em muitos casos, as duas ações podem ser cumuladas (art. 555, II, do CPC), especialmente quando há dúvida sobre a titularidade do domínio, mas isso exige análise cuidadosa para evitar litispendência ou coisa julgada.

Para garantir a melhor estratégia, recomenda-se consultar um advogado especializado em direito imobiliário, que poderá analisar a documentação (como matrícula, contratos ou provas de posse) e orientar sobre o procedimento mais adequado, considerando a jurisprudência local e as especificidades do caso.

Caso precise de um aprofundamento em algum aspecto ou de exemplos práticos adicionais, estamos à disposição!