PRÉDIO COM UM SÓ DONO CONSTITUI CONDOMÍNIO?

Prédio com várias unidades e um só dono é condomínio? Entenda a lei.

Você é proprietário de um edifício inteiro ou investidor imobiliário e tem dúvidas se esse imóvel pode ser considerado um condomínio? Essa é uma questão jurídica fundamental que impacta desde o registro no Cartório de Imóveis até a forma como as despesas são cobradas dos inquilinos.

Neste artigo, vamos esclarecer o que define um condomínio edilício e quais são as regras para prédios de um único dono perante a Lei do Inquilinato.

O que define um Condomínio Edilício perante a lei?

Muitos acreditam que a existência de vários apartamentos em um prédio já o torna um condomínio. No entanto, juridicamente, o Condomínio Especial Edilício (regido pela Lei 4.591/64 e pelo Código Civil) só nasce após a sua instituição.

Requisitos para a Instituição de Condomínio:

* Registro em Cartório: Deve ser feita por escritura pública ou instrumento particular registrado no Cartório de Registro de Imóveis (Art. 7º da Lei 4.591/64).

* Individualização: Cada unidade deve ter sua própria matrícula, fração ideal do terreno e numeração.

* Partes Comuns: Definição clara do que é área privativa e o que é área de uso comum.

Dica Jurídica: Sem esse registro, as unidades existem apenas "de fato". Perante a lei, o prédio é um único imóvel indiviso.

Prédio de um único dono pode ser condomínio?

A resposta curta é não. O conceito básico de condomínio pressupõe a copropriedade, ou seja, o domínio simultâneo de duas ou mais pessoas sobre o mesmo bem.

Se você é o proprietário de todas as unidades, o edifício é considerado um imóvel único. Só haverá a figura do condomínio quando pelo menos uma das unidades autônomas for alienada (vendida ou doada) para outra pessoa.

Como funciona a cobrança de despesas em prédios de um só dono?

Mesmo que o prédio não seja legalmente um condomínio, o proprietário que aluga as unidades pode (e deve) ratear custos de manutenção. Nesses casos, a relação deixa de ser regida pelas normas condominiais e passa a ser ditada estritamente pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).

O Art. 23, §3º da referida lei é claro: em edifícios de um único dono, os locatários são obrigados a pagar as despesas ordinárias, desde que comprovadas.

1. Despesas Ordinárias (Pagas pelo Inquilino)

São os custos necessários para a manutenção rotineira do prédio:

* Salários e encargos trabalhistas dos funcionários;

* Contas de água, luz e gás das áreas comuns;

* Limpeza, conservação e pintura das áreas coletivas;

* Manutenção de elevadores, portões eletrônicos e antenas;

* Pequenos reparos nas áreas de lazer e convivência.

2. Despesas Extraordinárias (Pagas pelo Proprietário)

Estas não podem ser repassadas aos locatários (Art. 22, X):

* Reformas estruturais ou de ampliação;

* Pintura de fachada e iluminação externa;

* Indemnizações trabalhistas anteriores à locação;

* Constituição de fundo de reserva.

Transparência e Gestão do Imóvel

Para evitar conflitos judiciais, o proprietário único deve agir com a mesma transparência de um síndico.

É fundamental:

* Apresentar comprovantes: Notas fiscais e faturas devem estar à disposição dos inquilinos para conferência.

* Regulamento Interno: Criar um conjunto de regras de convivência para organizar o uso das áreas comuns.

* Contratos Claros: Especificar no contrato de locação quais taxas serão rateadas.

Resumo Prático

Um prédio de um só dono não é um condomínio jurídico, mas funciona como um na prática da locação. A diferença central está na ausência de convenção de condomínio e na aplicação direta da Lei do Inquilinato para o rateio de custos.

Precisa de ajuda para estruturar o regulamento interno do seu edifício ou revisar seus contratos de locação? Deixe um comentário ou entre em contato para uma consultoria especializada!

Por Dra. Roselene de Souza Borges, advogada especialista em Direito Imobiliário e Condominial; Sócia proprietária do escritório Rose Borges Advocacia e Consultoria – OAB/MG nº 72.145

Prédio com várias Unidades e um só dono constitui Condomínio?