Prédio com várias unidades e um só dono constitui condomínio?

Prédio com várias unidades e um só dono constitui condomínio?

Essa é uma dúvida comum, especialmente entre proprietários e investidores do mercado imobiliário. A questão central é: quando um edifício passa a ser, de fato e de direito, um condomínio?

O que é o Condomínio Edilício?

O “Condomínio Especial Edilício”, previsto na Lei 4.591/64 e regulamentado pelo Código Civil, só existe formalmente após sua **instituição**, que deve ser feita por escrito, por instrumento público ou particular, registrada no cartório de registro de imóveis (art. 7º da Lei 4.591/64). É esse processo que transforma o imóvel simples em múltiplas unidades autônomas, cada uma com matrícula individual, fração ideal do terreno e partes comuns.

Antes da instituição, mesmo que um prédio já tenha divisões internas de apartamentos, as unidades só existem “de fato”, mas não constituem unidades autônomas perante a lei — são apenas dependências de um único imóvel.

Ser dono de todo o edifício faz dele um condomínio?

A resposta é Não.Enquanto houver apenas um proprietário para todas as unidades, o prédio é legalmente considerado um único imóvel. O conceito de condomínio pressupõe o direito ou posse simultânea de mais de uma pessoa sobre partes de um mesmo imóvel. Só haverá condomínio quando houver mais de um proprietário, cada um titular de ao menos uma unidade autônoma.

Consequências para inquilinos: aplicação da Lei do Inquilinato

Mesmo prédios de um só dono, com locação de unidades para terceiros, não são condomínios. Os moradores são locatários e não condôminos, mas a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) traz regra específica para esses edifícios:

“No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.” (art. 23, §3º)

Despesas ordinárias a cargo do inquilino

Lista das principais despesas ordinárias que podem ser cobradas dos locatários:

- Salários, encargos trabalhistas, previdenciários e sociais dos empregados da edificação

- Consumo de água, esgoto, gás, luz e força das áreas comuns

- Limpeza, conservação e pintura das áreas e instalações comuns

- Manutenção e conservação de equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança

- Manutenção das áreas e equipamentos para esporte e lazer

- Manutenção de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas

- Pequenos reparos nas áreas comuns

- Rateio de saldo devedor (desde que não anterior ao início da locação)

- Reposição do fundo de reserva utilizado para despesas ou complementação das despesas ordinárias (exceto se referentes a período anterior à locação)

Despesas extraordinárias: obrigação do proprietário

Já as despesas extraordinárias (ex: reformas estruturais, pintura de fachada, decoração, obras de ampliação, constituição de fundo de reserva) não podem ser repassadas ao inquilino, devendo ser pagas pelo proprietário/locador (art. 22, X, Lei 8.245/91).

Transparência, prestação de contas e normas internas

O proprietário ou administradora deve apresentar aos inquilinos os comprovantes das despesas ordinárias (notas fiscais, contas, contratações), tal como ocorre em condomínios típicos. É aconselhável a elaboração de um regulamento interno para definir regras de convivência e utilização dos espaços comuns, de modo que todos os residentes estejam cientes e respeitem as normas do local.

Resumo prático:

Prédios de um único dono não são, juridicamente, um condomínio edilício, mas a convivência dos inquilinos e a partilha das despesas ordinárias seguem as diretrizes da Lei do Inquilinato, garantindo transparência e organização ao uso coletivo do imóvel.

Leia o próximo blog: Como transformar um prédio com vários proprietários em um condomínio.

Por Dra. Roselene de Souza Borges, advogada especialista em Direito Imobiliário e Condominial; Sócia proprietária do escritório Rose Borges Advocacia e Consultoria – OAB/MG nº 72.145

www.roseborgesadvogados.com.br

Prédio com várias Unidades e um só dono constitui Condomínio?