BEM DE FAMÍLIA É CONSIDERADO IMPENHORÁVEL EM LOCAÇÃO COMERCIAL, DECIDE STF.

Em dois julgamentos recentes, as duas turmas do STF negaram a possibilidade de penhora de bem de família de fiador que assumiu a responsabilidade de garantir uma locação comercial nas situações de falta de pagamento.

O entendimento difere do estabelecido pelo art. 3º da lei 8.099/90, que prevê o confisco da propriedade oferecida em garantia de contrato de locação imobiliária quando há inadimplência, independentemente de o imóvel ser de uso residencial ou comercial. É essa lei que, há pelo menos 30 anos, dá segurança jurídica para o mercado.

Amparados pela legislação, os proprietários aceitam um único imóvel como fiança em um contrato de aluguel comercial.

Na prática, a interpretação, de alguns ministros do STF, dissonante da lei 8.099/90 tende a criar um ambiente de incertezas.

É provável que, sem poder penhorar o imóvel único dado em garantia nas situações de inadimplência, os donos de imóveis comerciais passem a exigir um segundo bem como fiança.

Essa nova dinâmica atinge em cheio as Pequenas e Médias Empresas — que, sem condições de atender à exigência adicional, provavelmente terão que optar por alternativas mais caras, como o seguro fiança. Os proprietários, por sua vez, sem querer correr o risco da inadimplência sem cobertura, podem se ver diante da ameaça de vacância — agora e depois que a economia se recuperar superada a pandemia.

Estima-se que cerca de 60% dos contratos de locação comercial no País envolvem a fiança de apenas um imóvel, de propriedade de pessoas físicas. A prática está consolidada no mercado imobiliário, que amplamente aceita esse tipo de garantia.

Fato é que a interpretação da primeira e segunda turmas do STF abala o equilíbrio do mercado, tanto do ponto de vista das Pequenas e Médias Empresas, quanto da perspectiva dos locadores, ambos ainda sujeitos às consequências nefastas da pandemia de covid-19 sobre a economia.

Um lado não poderá arcar com os custos da locação e o outro pode sofrer com espaços vazios por falta de inquilinos elegíveis. Pode se consolidar, então, um indesejável efeito dominó sobre os mais variados setores da economia, já que as Pequenas e Médias Empresas estão presentes em uma enorme cadeia de negócios, e em todo o território nacional.

Será preciso que o colegiado reverta esse entendimento, para evitar esse cenário, buscando soluções que, ao contrário, mantenham as empresas ativas, empregando e gerando riquezas.

*Dra. Roselene de Souza Borges – Advogada, Sócia-fundadora do Escritório Rose Borges Advogados. Especialista em Direito Imobiliário, Direito Condominial e Consultora em adequação de Empresas à Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD).