Como transformar um prédio com vários proprietários em um condomínio

Como Transformar um Prédio com Vários Proprietários em Condomínio

Transformar um prédio com vários proprietários em um condomínio formalmente constituído envolve diversas etapas legais e administrativas no Brasil. Veja o passo a passo:

1. Instituição do Condomínio

A instituição do condomínio é o ato jurídico essencial. Nessa etapa, o(s) proprietário(s) ou o grupo de coproprietários devem elaborar um memorial de instituição, que descreverá as unidades autônomas (apartamentos, salas, lojas, etc.), suas respectivas frações ideais de terreno e as áreas comuns do edifício.

Documentos necessários para o registro incluem:

- Memorial de instituição de condomínio;

- Projeto arquitetônico aprovado pelos órgãos municipais;

- Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) do profissional responsável;

- Convenção de condomínio (veja passo 2);

- Certidões negativas e matrícula do imóvel atualizada;

- "Habite-se" (alvará de construção, caso ainda não exista).

2. Convenção de Condomínio

Após a instituição, os condôminos redigem a convenção de condomínio, que determina regras internas, direitos e deveres dos condôminos, administração, regimento interno, entre outros pontos. Essa convenção deve ser aprovada por, no mínimo, dois terços dos interessados e registrada em cartório.

A convenção deve conter:

- Discriminação e individualização das unidades autônomas;

- Fração ideal atribuída a cada unidade;

- Definição do destino das unidades (residencial, comercial);

- Critérios de rateio das despesas comuns e cobrança das cotas;

- Descrição da administração (síndico, conselho);

- Competências de assembleia e quórum de deliberação;

- Regras sobre sanções e uso de áreas comuns.

3. Registro em Cartório de Registro de Imóveis

O próximo passo é protocolar o memorial de instituição, as plantas aprovadas e a convenção já assinada no Cartório de Registro de Imóveis. Uma vez registrado, o imóvel deixa de ser uma posse coletiva e passa a ser dividido em unidades autônomas, cada uma com matrícula individualizada, tornando efetivo o condomínio.

4. Regularização e Atualização

A partir do registro:

- Cada unidade passa a ter matrícula própria, podendo ser vendida, financiada ou transmitida separadamente.

- Cada condômino tem direitos e deveres sobre sua unidade e sobre as partes comuns.

5. Legislação Aplicável

Os principais dispositivos que regem essa transformação são:

- Lei nº 4.591/64 (Lei do Condomínio e Incorporações);

- Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002), artigos 1.331 a 1.358;

- Leis municipais e estaduais, quando aplicáveis.

Você deve procurar sempre o auxílio de um advogado especializado e de um arquiteto ou engenheiro é fundamental para garantir a legalidade do processo e evitar problemas futuros.

Assim, o prédio deixa de ser só um bem indiviso entre várias pessoas e passa a ter uma estrutura jurídica de condomínio regularizada.