O LOCADOR/PROPRIETÁRIO DA CASA QUE EU ALUGO MORREU... E AGORA?

A MORTE do Locador/proprietário do imóvel, não extingue o Contrato de Locação. A redação do art. 10 da Lei de Locações (Lei 8.245/91) é clara:

"Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros".

O saudoso Dr. SYLVIO CAPANEMA em sua clássica obra “A LEI DO INQUILINATO COMENTADA”[1], assim leciona:

"A morte do locador não faz desaparecer o vínculo locatício. Em tese, é o espólio o continuador das relações negociais transmissíveis do morto. Transmitem-se aos herdeiros os mesmos direitos e deveres anteriormente existentes”. Ou seja, os herdeiros do locador se sub-rogam nos DIREITOS E DEVERES emanados do contrato, tendo de respeitar a locação, em todos os seus termos, passando a compor o polo da relação obrigacional.

“Tendo o locatário dúvidas sobre a quem pagar, nessa situação deve promover a ação de consignação em pagamento. Após o término do inventário, a posição de locador passa definitivamente ao herdeiro ou legatário a quem couber o bem”.

Não extinta, portanto, a locação é preciso apontar que os pagamentos devem ser mantidos e, no caso, devem ser feitos ao ESPÓLIO através do INVENTARIANTE, que é quem tem obrigação legal de representar o ESPÓLIO, administrar os bens e receber tais valores.

Enquanto não aberto o inventário, há que entender que a locação continua com o herdeiro que estiver na administração dos bens, com o cônjuge meeiro ou companheiro, devendo o PAGAMENTO ser feito ao herdeiro que tiver administrando a herança – lembrando que a locação DEVE SER PAGA MEDIANTE RECIBO.

Importante frisar, também, que é ineficaz qualquer cláusula contratual que faça cessar a locação no caso de morte do locador. Não se esqueça, ademais, de que as sucessoras de pessoas jurídicas também são continuadoras da figura do locador.

Esta questão foi enfrentada recentemente pelo STJ, no que diz respeito aos valores dos ALUGUÉIS, se fariam parte do patrimônio da COMPANHEIRA/UNIÃO ESTÁVEL a título de meação, na hipótese do falecimento do seu companheiro, locador em diversos imóveis que do morto seriam propriedade EXCLUSIVA.

A Corte superior entendeu que com a morte a companheira supérstite já não faria jus aos aluguéis, FRUTOS CIVIS (art. 95). Assim restou ementada a decisão:

"STJ. REsp 1795215/PR. J. em: 23/03/2021. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. SUCESSÃO CAUSA MORTIS. UNIÃO ESTÁVEL. AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS MOVIDA PELO ESPÓLIO EM FACE DA EX-COMPANHEIRA DO DE CUJUS. (...) BEM PARTICULAR. FRUTOS CIVIS. COMUNICABILIDADE EXCLUSIVAMENTE DURANTE A CONSTÂNCIA DA UNIÃO ESTÁVEL. DATA DA CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO E PERÍODO DE SUA VIGÊNCIA. IRRELEVÂNCIA. (...). 5. Comunicam-se os frutos dos bens particulares de cada cônjuge ou companheiro percebidos durante a constância da união ou pendentes ao tempo de cessar a comunhão (inteligência do art. 1.660, V, do CC). 6. A COMUNICABILIDADE ou não dos frutos deve levar em conta a data da ocorrência do fato que dá ensejo à sua percepção, isto é, o momento em que o titular adquire o direito a seu recebimento. Precedente da Segunda Seção. 7. A data da celebração do contrato de locação ou o termo final de sua vigência em nada influenciam no desate da questão, pois os aluguéis somente podem ser considerados pendentes se deveriam ter sido recebidos na CONSTÂNCIA da união e não o foram. 8. A partir da data do falecimento do locador - momento em que houve a transmissão dos direitos e deveres decorrentes do contrato aos herdeiros, por força do art. 10 da Lei 8.245/91 -, todo e qualquer VÍNCULO apto a autorizar a recorrente a partilhar dos aluguéis FOI ROMPIDO. 9. No particular, portanto, a meação da recorrente, quanto aos valores reclamados, cinge-se aos aluguéis relativos ao período aquisitivo compreendido no curso da união estável, conforme decidido pelo Tribunal de origem. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO, COM MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS".

[1] Souza, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentada: artigo por artigo / Sylvio Capanema de Souza. Rio de Janeiro: Forense, 2020.

Dra. Roselene de Souza Borges, advogada, sócia-diretora do escritório Rose Borges Advocacia e Consultoria, especialista em Direito Imobiliário, atuante nos Estados de São Paulo e Minas Gerais.

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