CONTRATO DE LOCAÇÃO - VALE A PENA CONTRATAR POR 12 MESES?

A lei do inquilinato deixa livre

a estipulação do prazo contratual entre as partes, porém o prazo mais adotado é o de 30 meses. Isso porque, mesmo que não impeça contratos menores ou maiores, a lei tem regras diferentes para contratos que durem menos de 2 anos e meio.

As diferenças dizem respeito à resolução do contrato. Ao fim de um contrato de 30 meses, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de 30 dias, sem oposição do locador, ele se estende por prazo indeterminado. E, caso o proprietário queira o imóvel de volta, basta solicitar a qualquer momento, sendo concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Em contratos menores (inferiores a 30 meses) ou na modalidade verbal, eles também se estendem automaticamente após o fim, para prazo indeterminado. A diferença é que o locador somente pode retomar o imóvel nos casos previstos no art. 47 da Lei do Inquilinato (8.245/91).

Só que, prazos inferiores a 30 (trinta) meses, podem ter consequências não muito agradáveis aos proprietários dos imóveis.

A lei do inquilinato (Lei 8.245/1991), no artigo 47, disciplina que os contratos com prazo inferior a 30 (trinta) meses, após o fim do prazo, prorrogam-se AUTOMATICAMENTE, por prazo indeterminado. Passando para o prazo indeterminado, o proprietário somente poderá retomar o imóvel através da chamada “Denuncia Cheia ou Motivada”.

Tecnicamente significa dizer que o locador NÃO PODERÁ retomar o imóvel até que se passem 05 anos! Assim mesmo! Se o locatário permanecer no imóvel mesmo após o fim do contrato (12 meses), o locador somente poderá por fim à locação após o decurso do prazo de 05 anos.

“Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com o prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I - Nos casos do art. 9º;

II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Resumindo, caso um locador (proprietário) assine um contrato de locação residencial com menos de 30 meses, ele estará cometendo um erro jurídico perante a interpretação da Lei 8.245/91, já que a lei deixou claro que os contratos devem ter “prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses”.

Caso o locador (proprietário) ingresse com uma ação para retomada do imóvel com base no fim do contrato, possivelmente o juiz fará o cálculo até findar cinco anos de locação ou extinguirá o processo. Inclusive, o inquilino não ficará com restrição ao crédito por causa dessa ação, já que o despejo NÃO É por falta de pagamento.

No entanto, há outras hipóteses de retomada, mas para isso o locador/proprietário deverá comprovar suas alegações:

- Acordo entre as partes;

- Infração contratual ou legal do inquilino;

- Falta de pagamento pontual do aluguel ou encargos (a mais frequente);

- Necessidade de realizar obras urgentes determinadas pelo Poder Público;

- Extinção do contrato de trabalho (quando o locador é empregador do inquilino/funcionário);

- Para uso próprio ou uso residencial de ascendente e descendente

- Para realizar obras voluntárias, com a aprovação do Poder Público.

CONSIDERANDO que em ocorrendo alguma destas hipóteses, É OBRIGATÓRIA A COMPROVAÇÃO DA JUSTIFICATIVA/NECESSIDADE POR MEIO DE AÇÃO JUDICIAL PRÓPRIA e, caso o LOCADOR não seja capaz de realizar essa prova, o LOCATÁRIO NÃO PRECISARÁ ENTREGAR O IMÓVEL, conforme preceitua a Lei do Inquilinato.

Se no caso o LOCADOR quiser retomar o imóvel do LOCATÁRIO sustentando, de forma simulada, uma das situações previstas em lei como uso próprio, mas, em realidade, dar outra destinação daquela declarada, o LOCADOR terá incorrido em ILÍCITO PENAL, devidamente tipificado pela Lei de Locações:

"Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:

(...)

II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá-lo para o fim declarado ou, usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo de um ano".

Nestas condições, minha sugestão é que se evite firmar contratos de locação residencial com prazo inferior a 30 (trinta) meses, pois caso o contrato tenha o prazo de 12 meses e fique no imóvel após os decurso desse prazo, o contrato somente poderá ser rescindido pelo INQUILINO. O locador tem de respeitar o prazo contratual até o final.

Ou seja, além do contrato de 12 meses provocar toda a situação jurídica descrita acima, poderá ainda ser uma dor de cabeça para administradora e locadores, uma vez que o locatário vai provocar desgastes no imóvel e despesas com vistorias e reparos neste curto espaço de tempo.

E para o inquilino um contrato de 30 meses também é vantajoso. Além de não ter todas as despesas com reparos, pintura e mudança, caso vislumbre sair antes dos 30 meses, basta negociar junto ao locador para lhe permitir sair antes deste prazo, sem a incidência de multa, avisando de sua intenção com antecedência de 30 dias.

*Dra. Roselene de Souza Borges, advogada há 27 anos, é especialista em Direito Imobiliário e Condominial.