Prédio com várias unidades e um só dono constitui condomínio?
- roseborgesadvogada
- 9 de jun. de 2021
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O Condomínio Especial Edilício criado pela Lei 4.591/64, se constitui através da sua instituição que será feita por escrito, em instrumento público ou particular, conforme disposto no artigo 7º. do referido diploma legal.
É pela instituição de condomínio que um determinado empreendimento, sujeito às regras do direito comum, passa mediante um processo próprio de documentação e registro, a sujeita-se ao regime da propriedade criado pela referida Lei.
A instituição do condomínio, portanto, é o ato pelo qual o proprietário do imóvel, decide transformá-lo em diversas unidades autônomas. Desta forma, o que era um imóvel único, uma só edificação, passa a se constituir em diversas unidades, independentes entre si, sendo que a cada unidade corresponderá uma fração ideal no terreno e nas partes comuns que existam.
No entanto, quem constrói um edifício de apartamentos em nome próprio, será proprietário de um único imóvel, apesar de materialmente já haver a divisão do prédio em apartamentos, estes existem apenas de fato.
Sendo assim, um edifício de um único dono não pode chamar de condomínio, por que, de acordo com a definição acima, CONDOMÍNIO é a posse ou o direito simultâneo, por duas ou mais pessoas, sobre um mesmo objeto.
Entretanto, ainda que o prédio de um único dono não constitua condomínio, aqueles que nele residem (moradores/inquilinos), que não são considerados proprietários, sujeitam-se à Lei n.º 8.245/91 (Lei do Inquilinato) e, como tanto, estão sujeitos a determinas obrigações, conforme prevê seu art. 23, § 3º:
Art. 23. O locatário é obrigado a: (...) §3º. No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas”.
As despesas, cujo pagamento os inquilinos estão sujeitos, são as despesas ordinárias, compreendidas no artigo citado acima são:
ü salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
ü consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
ü limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
ü manutenção e conservação e pintura das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
ü manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
ü manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
ü pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
ü rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
ü reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
Isso porque a responsabilidade pelo pagamento das despesas extraordinárias (aquelas não compreendidas nos gastos rotineiros de manutenção do edifício), como obras de reformas, pinturas de fachada, despesas de decoração e paisagismo, constituição de fundo de reserva, entre outras, ficam a cargo do locador/proprietário (art. 22, X, Lei do Inquilinato).
O proprietário ou administradora do local tem que demonstrar os gastos e seus comprovantes através de notas fiscais, contratação de empregados, contas da luz e da água etc, conforme se pratica em um condomínio, para que este custo seja rateado entre os inquilinos.
Pode também fazer um regulamento interno, conforme as exigências do local e o mesmo ser obedecidos pelos moradores.
Por Dra. Roselene de Souza Borges, advogada especialista em Direito Imobiliário e Condominial; Sócia proprietária do escritório Rose Borges Advocacia e Consultoria – OAB/MG nº 72.145
