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Em dois julgamentos recentes, as duas turmas do STF negaram a possibilidade de penhora de bem de família de fiador que assumiu a responsabilidade de garantir uma locação comercial nas situações de falta de pagamento. O entendimento difere do estabelecido pelo art. 3º da lei 8.099/90, que prevê o confisco da propriedade oferecida em garantia de contrato de locação imobiliária quando há inadimplência, independentemente de o imóvel ser de uso residencial ou comercial. É essa lei que, há pelo menos 30 anos, dá segurança jurídica para o mercado. Amparados pela legislação, os proprietários aceitam um único imóvel como fiança em um contrato de aluguel comercial. Na prática, a interpretação, de alguns ministros do STF, dissonante da lei 8.099/90 tende a criar um ambiente de incertezas. É provável que, sem poder penhorar o imóvel único dado em garantia nas situações de inadimplência, os donos de imóveis comerciais passem a exigir um segundo bem como fiança. Essa nova dinâmica atinge em cheio as Pequenas e Médias Empresas — que, sem condições de atender à exigência adicional, provavelmente terão que optar por alternativas mais caras, como o seguro fiança. Os proprietários, por sua vez, sem querer correr o risco da inadimplência sem cobertura, podem se ver diante da ameaça de vacância — agora e depois que a economia se recuperar superada a pandemia. Estima-se que cerca de 60% dos contratos de locação comercial no País envolvem a fiança de apenas um imóvel, de propriedade de pessoas físicas. A prática está consolidada no mercado imobiliário, que amplamente aceita esse tipo de garantia. Fato é que a interpretação da primeira e segunda turmas do STF abala o equilíbrio do mercado, tanto do ponto de vista das Pequenas e Médias Empresas, quanto da perspectiva dos locadores, ambos ainda sujeitos às consequências nefastas da pandemia de covid-19 sobre a economia. Um lado não poderá arcar com os custos da locação e o outro pode sofrer com espaços vazios por falta de inquilinos elegíveis. Pode se consolidar, então, um indesejável efeito dominó sobre os mais variados setores da economia, já que as Pequenas e Médias Empresas estão presentes em uma enorme cadeia de negócios, e em todo o território nacional. Será preciso que o colegiado reverta esse entendimento, para evitar esse cenário, buscando soluções que, ao contrário, mantenham as empresas ativas, empregando e gerando riquezas. *Dra. Roselene de Souza Borges – Advogada, Sócia-fundadora do Escritório Rose Borges Advogados. Especialista em Direito Imobiliário, Direito Condominial e Consultora em adequação de Empresas à Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD).

Aqui estão algumas dicas para dar ritmo, ser objetivo e ter controle da assembleia de condomínio: Tenha um plano. Antes da assembleia, faça uma lista dos assuntos que precisam ser discutidos e defina um tempo para cada um. Isso ajudará a manter a assembleia no caminho certo e evitar que ela se prolongue. Seja claro e conciso. Quando estiver falando, seja claro e conciso. Evite usar jargões ou termos técnicos que os condôminos possam não entender. Seja objetivo. Quando estiver discutindo questões, seja objetivo. Não deixe suas opiniões ou emoções influenciarem suas decisões. Seja paciente. Nem todos os condôminos vão concordar com tudo. Seja paciente e tente entender os pontos de vista de todos. Seja firme. Se necessário, seja firme com os condôminos que estão fora do tópico ou que estão sendo desrespeitosos. Seja justo. Tome decisões que sejam justas para todos os condôminos. Seguem algumas dicas adicionais para manter o controle da assembleia: Sente-se em um lugar onde possa ver todos os condôminos. Isso ajudará você a monitorar a situação e a intervir se necessário. Fale alto e claro. Isso ajudará você a ser ouvido por todos os condôminos, mesmo aqueles que estão sentados no fundo da sala. Use um microfone se necessário. Isso ajudará a garantir que todos os condôminos possam ouvir o que você está dizendo. Seja assertivo. Se alguém estiver tentando tomar conta da assembleia, seja assertivo e diga a eles para se sentar. Não tenha medo de interromper. Se alguém estiver falando fora do tópico ou sendo desrespeitoso, não tenha medo de interromper e pedir que eles parem. Ao seguir essas dicas, você pode ajudar a garantir que suas assembleias de condomínio sejam produtivas e eficientes. Quer mais dicas? Siga-nos também no Instagram: @roselene_borges_advogados www.roseborgesadvogados.com.br

A Receita Federal emitiu nova solução de consulta esclarecendo o cálculo do IRPF sobre o ganho de capital na venda de imóveis. Os gastos com a construção de piscinas e instalação sistema de geração de energia elétrica podem integrar o custo de aquisição de imóveis para fins de cálculo do imposto de renda sobre o ganho de capital. A Receita Federal publicou a orientação através de uma SC 180 Cosit de 16 de agosto de 2023. Link: http://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?idAto=132871 De acordo com a RFB, esses gastos integram o custo de aquisição do imóvel desde que “se integrem física e permanentemente ao imóvel ou, havendo possibilidade de remoção, esta não ocorra sem modificação, dano ou mesmo destruição, e resultem na valorização do imóvel”. Além disso, é necessário também que tais despesas sejam comprovadas com documentação hábil e idônea e estejam discriminadas na Declaração de Ajuste Anual do Imposto sobre a Renda da Pessoa Física. O ganho de capital é representado pela diferença positiva entre o valor de revenda de um bem e o seu valor de compra e são geralmente gravados por impostos diretos, como o imposto sobre a renda, seja das pessoas físicas ou mesmo das pessoas jurídicas. Rose Borges Advocacia e Consultoria Jurídica

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O Memorial de Incorporação é obrigatório por Lei. Este documento que deve ser elaborado antes mesmo do lançamento das obras, muitas vezes é negligenciado pelas construtoras, que não providenciam seu registro em cartório de imóveis antes de comercializar as unidades. Afinal, o registro do memorial de incorporação junto ao Cartório de Registro de Imóveis – como obriga a lei nº 4.591/1964 que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias -, exige que a construtora apresente documentos que comprovem idoneidade e condições financeiras mínimas, assegurando que o empreendimento será entregue. Além de ser crime, a multa por falta de memorial de incorporação é alta: chega a 50% do valor pago pelo imóvel em favor dos consumidores. A existência do memorial de incorporação assegura a regularidade jurídica do empreendimento. À partir do registro deste documento, os compradores dos imóveis podem levar para registro no cartório de imóveis seus contratos de promessa de compra e venda, ou de compra e venda definitiva. Corretores de Imóveis devem ficar atentos à documentação do empreendimento, sob pena de responderem solidariamente na esfera judicial, em cojunto a Construtora/Incorporadora, caso haja algum problema com o empreendimento. Dra. Roselene de Souza Borges. Advogada e sócia-proprietária do escritório Rose Borges Advocacia e Consultoria Jurídica, nas cidades de Alfenas/MG e São Paulo/SP. Especialista em Direito Empresarial, Contratual, Imobiliário e Condominial. Membro da OAB SP e da OAB MG. Membro da Associação dos Advogados de São Paulo. Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Condominial da 21ª Subseção-OAB da Comarca de Alfenas/MG.

O condomínio é um seguimento habitacional que está em constante crescimento, e mesmo com as regras pré-constituídas na Convenção ou no Regimento Interno, inúmeros conflitos podem nascer, seja em relação entre os Condôminos; Condomínio x Condômino, Prestadores de Serviços x Condomínio; relações trabalhistas e entre outros, auxiliando na resolução de conflitos da forma mais pacífica possível, evitando-se que o litígio bata às portas do Poder Judiciário. Nesse sentido é vantajoso para o Condomínio ter o advogado como encarregado destas questões, assim o síndico e administradores ficam resguardados de possíveis lesões e perda e valorização do seu patrimônio. Dentre os serviços prestados por uma boa assessoria jurídica condominial, destacam-se: Participação e assessoramento em assembleias, desde a convocação até final redação das atas, além da reunião em si, prestando ao condomínio toda a segurança jurídica necessária e o respaldo de uma atuação segura e responsável; Análise e elaboração de contratos a serem firmados pela administração, objetivando resguardar o condomínio da responsabilidade prévia e posterior à formalização e rescisão do instrumento contratual, além das análises de riscos e ajustes; Elaboração de pareceres formalizados sobre a interpretação do texto da Convenção Condominial, decisões em assembleias, legislações aplicáveis e outros atos, fatos e negócios jurídicos adstritos à vida condominial; Respostas às consultas formalizadas sobre a interpretação do texto da Convenção Condominial, decisões em assembleias, legislações aplicáveis e outros atos, fatos e negócios jurídicos adstritos à vida condominial; Conciliação e mediação de conflitos entre condôminos, o Síndico/Subsíndicos e moradores, prestadores de serviços e o condomínio, agindo preventivamente com identificação antecipada dos pontos de conflito; Cobrança especializada através da gestão de inadimplência, feita de forma ativa e através da propositura de ações, com relatórios mensais de procedimentos e prestações de contas; Elaboração e envio de notificações extrajudiciais a moradores e prestadores de serviços para cumprimento de obrigações e deveres, revestindo o condomínio da segurança jurídica necessária; Patrocínio integral em todas as instâncias das ações judiciais movidas em desfavor do condomínio, nos âmbitos cível e trabalhista, seja por condôminos, funcionários, prestadores de serviços, terceiros, etc.; Participação em reuniões da administração com a equipe diretiva do condomínio, através de convocação prévia e justificada; Orientação e elaboração de Regimento Interno, Convenções e normas pertinentes à regularização de procedimentos do condomínio; Conclui-se, portanto, da importância do Advogado na assessoria ao Condomínio no acesso à Justiça e como facilitador da resolução de conflitos, sendo importante que os condomínios busquem profissionais devidamente habilitados e capacitados na defesa de seus interesses, avaliando-se desde estrutura do escritório, grau de zelo até a efetiva experiência na área, a fim de que esteja mais bem assistido e representado por profissional especializado na área Condominial. Gostou? Então curta e compartilhe! www.roseborgesadvogdos.com.br

A filha que, sem vínculo de parentalidade com a segunda esposa de seu falecido pai, possuía imóvel em copropriedade com ele, tem o direito de receber aluguéis caso a viúva permaneça ocupando o bem. A decisão foi tomada pela Terceira Turma do STJ, por unanimidade, ao dar provimento ao recurso especial em que a filha do falecido pedia o pagamento de aluguéis referentes à sua fração ideal – obtida na sucessão de sua mãe –, em razão do uso exclusivo do bem pela segunda esposa do pai, com base em suposto direito real de habitação. Fonte: STJ Gostou? Então curta e compartilhe a vontade! www.roseborgesadvogados.com.br

A lei do inquilinato deixa livre a estipulação do prazo contratual entre as partes, porém o prazo mais adotado é o de 30 meses. Isso porque, mesmo que não impeça contratos menores ou maiores, a lei tem regras diferentes para contratos que durem menos de 2 anos e meio. As diferenças dizem respeito à resolução do contrato. Ao fim de um contrato de 30 meses, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de 30 dias, sem oposição do locador, ele se estende por prazo indeterminado. E, caso o proprietário queira o imóvel de volta, basta solicitar a qualquer momento, sendo concedido o prazo de trinta dias para desocupação. Em contratos menores (inferiores a 30 meses) ou na modalidade verbal, eles também se estendem automaticamente após o fim, para prazo indeterminado. A diferença é que o locador somente pode retomar o imóvel nos casos previstos no art. 47 da Lei do Inquilinato (8.245/91). Só que, prazos inferiores a 30 (trinta) meses, podem ter consequências não muito agradáveis aos proprietários dos imóveis. A lei do inquilinato (Lei 8.245/1991), no artigo 47, disciplina que os contratos com prazo inferior a 30 (trinta) meses, após o fim do prazo, prorrogam-se AUTOMATICAMENTE, por prazo indeterminado. Passando para o prazo indeterminado, o proprietário somente poderá retomar o imóvel através da chamada “Denuncia Cheia ou Motivada”. Tecnicamente significa dizer que o locador NÃO PODERÁ retomar o imóvel até que se passem 05 anos! Assim mesmo! Se o locatário permanecer no imóvel mesmo após o fim do contrato (12 meses), o locador somente poderá por fim à locação após o decurso do prazo de 05 anos. “Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com o prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: I - Nos casos do art. 9º; II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. Resumindo, caso um locador (proprietário) assine um contrato de locação residencial com menos de 30 meses, ele estará cometendo um erro jurídico perante a interpretação da Lei 8.245/91, já que a lei deixou claro que os contratos devem ter “prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses”. Caso o locador (proprietário) ingresse com uma ação para retomada do imóvel com base no fim do contrato, possivelmente o juiz fará o cálculo até findar cinco anos de locação ou extinguirá o processo. Inclusive, o inquilino não ficará com restrição ao crédito por causa dessa ação, já que o despejo NÃO É por falta de pagamento. No entanto, há outras hipóteses de retomada, mas para isso o locador/proprietário deverá comprovar suas alegações: - Acordo entre as partes; - Infração contratual ou legal do inquilino; - Falta de pagamento pontual do aluguel ou encargos (a mais frequente); - Necessidade de realizar obras urgentes determinadas pelo Poder Público; - Extinção do contrato de trabalho (quando o locador é empregador do inquilino/funcionário); - Para uso próprio ou uso residencial de ascendente e descendente - Para realizar obras voluntárias, com a aprovação do Poder Público. CONSIDERANDO que em ocorrendo alguma destas hipóteses, É OBRIGATÓRIA A COMPROVAÇÃO DA JUSTIFICATIVA/NECESSIDADE POR MEIO DE AÇÃO JUDICIAL PRÓPRIA e, caso o LOCADOR não seja capaz de realizar essa prova, o LOCATÁRIO NÃO PRECISARÁ ENTREGAR O IMÓVEL, conforme preceitua a Lei do Inquilinato. Se no caso o LOCADOR quiser retomar o imóvel do LOCATÁRIO sustentando, de forma simulada, uma das situações previstas em lei como uso próprio, mas, em realidade, dar outra destinação daquela declarada, o LOCADOR terá incorrido em ILÍCITO PENAL, devidamente tipificado pela Lei de Locações: "Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade: (...) II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá-lo para o fim declarado ou, usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo de um ano". Nestas condições, minha sugestão é que se evite firmar contratos de locação residencial com prazo inferior a 30 (trinta) meses, pois caso o contrato tenha o prazo de 12 meses e fique no imóvel após os decurso desse prazo, o contrato somente poderá ser rescindido pelo INQUILINO. O locador tem de respeitar o prazo contratual até o final. Ou seja, além do contrato de 12 meses provocar toda a situação jurídica descrita acima, poderá ainda ser uma dor de cabeça para administradora e locadores, uma vez que o locatário vai provocar desgastes no imóvel e despesas com vistorias e reparos neste curto espaço de tempo. E para o inquilino um contrato de 30 meses também é vantajoso. Além de não ter todas as despesas com reparos, pintura e mudança, caso vislumbre sair antes dos 30 meses, basta negociar junto ao locador para lhe permitir sair antes deste prazo, sem a incidência de multa, avisando de sua intenção com antecedência de 30 dias. *Dra. Roselene de Souza Borges, advogada há 27 anos, é especialista em Direito Imobiliário e Condominial.

Advocacia Sustentável e Responsabilidade Social-Rumo a Norma ISO 26000. O objetivo do desenvolvimento sustentável do escritório Rose Borges Advocacia e Consultoria é atingir um estado de sustentabilidade para a sociedade como um todo e para o planeta. Rose Borges Advocacia e Consultoria tem como missão precípua, a sua atuação dentro de padrões éticos, morais, transparentes e viáveis economicamente, respeitando a qualidade de vida de seus colaboradores, preservando o meio ambiente e atingindo seus objetivos enquanto empreendimento. O escritório aplica os princípios da responsabilidade social em suas rotinas e situações: (i) responsabilizando-se pelas consequências de suas ações, com prestação de contas; (ii) adotando comportamento ético e transparente que contribua para o desenvolvimento sustentável; (iii) agindo em estrita observância às leis e em conformidade com as normas internacionais de comportamento; (iv) respeitando incondicionalmente os direitos humanos e; (v) ouvindo, considerando e respondendo aos interesses das partes interessadas (stakeholders). Faça-nos uma visita e venha conhecer nossas praticas mediante (i) reconhecimento e respeito à diversidade (pessoas e opiniões); (ii) promoção de condições de bem estar no meio ambiente interno; (iii) estabelecimento de políticas claras de remuneração, benefícios e carreira; (iv) valorização das competências; (v) investimento no desenvolvimento pessoal e profissional; (vi) melhoria das condições de trabalho; e (vii) estabelecimento de um canal de diálogo transparente e interativo.